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卖闲置的房地产
铂略会员60577735
提问于 2018-11-05 15:29
您好，增值税。16年5月1日以前100万购买的，卖出500万（全部含税），交税（500-100）/1.05*5%，发票开具有差额开具和全额开具两种观点，总局出版的营改增全面指引明确差额扣除（即100万不能开具专用发票），然而从税法规定来看并未规定不得全额开具发票。
也可选择一般计税，缴纳500/1.11*0.11，全额开具增值税发票。另外附加税费。
印花税。产权转移书据，税率万分之五。
土地增值税。非房地产企业按照销售旧房处理，政策依据有国税函2010 220、财税2006 21号、财税字1995 48。具体计算参考下述例子
甲房地产企业以3000万元出售一幢写字楼，账面原值500万元，累计折旧50万元。土地性质为商业用地，由于取得时间较早，取得时由于档案管理混乱，无法提供土地出让金的支付原始凭证等资料。甲房地产委托资产评估公司评估，评估土地价值为1200万元，按照成本法对于写字楼进行评估，重置成本为1000万元，成新率60%，甲企业支付评估费10万元。
解析：按照评估价格正确计算应交土地增值税如下：
⑴ A企业办公楼转让收入3000（万元）。
⑵办公楼评估价格（不含土地部分）为1000×60%=600（万元）。
⑶取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为0。
⑷与转让房地产有关的税金（以营业税、城建税、教育费附加、印花税为例）=3000×5%×（1+7%+3%）+3000×0.5‰=166.5（万元）。
⑸支付评估费用10万元。
⑹扣除项目合计=600+0+166.5+10=776.5（万元）
⑺增值额=3000-776.5=2223.5（万元）
⑻增值率为2223.5÷776.50=286.35%
⑼应纳土地增值税税额=2223.5×60%-776.5×35%=1062.32（万元）。
本题目需关注，依据财税[1995]48号规定，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额，故本题中土地款因无实际支付资料，无法作为扣除项目计算旧房转让土地增值税。
2.发票所载金额确定扣除项目
乙房地产企业以800万元出售一幢使用2年零9个月的别墅住宅，账面原值200万元，累计折旧20万元。该别墅住宅原始购买发票金额为200万元。支付房地产转让有关费用10万元。该房产无评估价值。
解析
⑴ 乙企业办公楼转让收入800万元。
⑵与转让房地产有关的税金（以营业税、城建税、教育费附加、印花税为例）为800×5%×（1+7%+3%）+800×0.5‰=44.4（万元）。
⑶支付房地产转让有关费用10万元。
⑷土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+ 与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用=200×[1+3×5%]）+ 44.4 +10 = 284.4（万元）。
⑸增值额为800-284.4=515.6（万元）。
⑹增值率为515.6÷284.4=181.29%
⑺应纳土地增值税税额为515.6×50%-284.4×15%=215.14（万元）。3.按照核定征收计算应纳土地增值税税额
丙房地产企业以1000万元出售300平方米商业房，账面原值300万元，累计折旧30万元。支付房地产转让有关费用10万元。该办公楼既无法取得评估资料，也不能找到原始购买发票。
解析
假设核定征收率为15%，转让价1000万公允，应纳土地增值税如下：
⑴ 丙企业商业房转让收入1000万元。
⑵核定征收率15%
⑶应纳土地增值税税额为1000×15%=150（万元）
不可以，用作免税项目不得抵扣。
若无法区分，应当按照销售额或者收入占比逐期计算当期不得抵扣的进项税额，并于次年1月的纳税申报期内进行全年汇总清算。
政策没有变化。退休人员返聘，按照工资薪金所得计算缴纳个人所得税；不需要缴纳增值税。
国内采购货物，进入特殊区域保税仓（综保/保税物流园/B型等），不加工，直接再出口，且出口退税率0，核心不是“入区要不要交税”，而是先判断这笔货最终离境按“免退、免税、还是视同内销征税”，再倒推国内采购进项怎么处理、你方什么时候确认销项。
一、先定最终出口的增值税定性（0退税率要再拆）
出口退税率0分三类，处理完全不同：
1）0退税但属于“取消出口退税/征税名单”且征税率非零
按财税〔2012〕39号第七条，出口或视同出口这类货物不适用免退/免税，按视同内销征增值税；对应国内进项如取得专票、用于应税销售，可抵扣。
2）0退税但税务上归“出口免税”（如部分免税商品、特殊标识2、符合条件的特定业务）
出口环节不交销项、不退税；国内采购进项若专用于该免税出口，不得抵扣，要做进项转出或干脆让供应商开普票。
3）进入特殊区域并销售给区内单位/境外，符合“视同出口”退免税
经海关报关进入综保区、保税物流园区、保税港区、B型中心等，并销售给特殊区域内单位或境外单位/个人，按视同出口办退免税。 但注意：综保一纳试点下“未经加工的保税货物离境出口”单独走增值税免税，不是退进项。
所以“退税率0”本身不决定进项是否转出，决定它的是：最终离境适用政策 + 你国内采购这段是否形成应税/保税/免税链条。
二、国内采购入区这一段：进项何时确认
不管后面怎么出，国内供应商向你销售、发货、开票这个环节按普通增值税购销走：
供应商：发货并开具发票时确认销项；若货物报关入特殊区域且买受人是区内企业/用于视同出口，供应商可能按出口/视同出口免退处理，具体看它和你签的贸易路径。
你（保税仓运营/货主）：取得国内供应商增值税专用发票，按发票日期、勾选抵扣所属期确认进项税；会计上按采购入库/入区凭据入账。
关键判断：你入区是“以保税货物状态入区”还是“一纳企业非保税入区”
非一纳、按保税/入区报关进特殊区域：国内采购取得专票，若后续整体按视同出口退免税，外贸企业可凭报关单、专票等办免退；生产企业按免抵退。若最终该货属于0退税征税，则前面进项留抵可抵内销销项。
综保一纳试点、国内采购以非保税方式入区：从区外买货取得专票可抵扣；后面离境出口按一纳出口退免政策办，但未加工保税货离境是按免税不是退进项。
若你明确知道该SKU最终只能走0退税免税或征税，国内采购就别强求专票抵扣：免税出口对应进项不抵；征税内销才抵。
三、入仓、存储、再出口：销项何时确认
不加工纯仓储，通常三个时点要分开：
入区/入仓：仅海关、仓储动作，不当然产生你方增值税销项。若你只是自己货入自己仓，无销售，无销项。
向境外/区内客户订立销售合同并发货出区：按增值税销售实现原则确认——合同风险报酬转移、报关离境或交付区内买方、会计确认收入。若直接离境出口且符合免退/免税，不确认销项税额（免退申报“免”销项、退进项；纯免税不确认销项也不退）；若被认定0退税征税，则按内销确认销项、按适用征税率开票。
保税仓“先入区、境外买家后续分提”模式：区外供应商卖给你、你入区；你再分批卖境外，每批离境或按仓储企业出境备案清单结算。按24号公告，运入保税区后由仓储企业办离境的，退免税申报出口日期以最后一批出境备案清单为准。
四、0退税率场景下的特殊注意点
进项税“先抵后转”风险：国内采购先勾了进项，后来出口被认定免税→对应进项转出；被认定征税→可抵销项不用转。建议在采购前按HScode查“退税率+特殊商品标识+是否取消退税名单”。
不加工但“未经加工保税货物”离境：综保一纳下是免税不是退税，国内进项若按保税链条进来的，别按外贸退免税去申报。
供应商开票身份：国内供应商如果按“入特殊区域视同出口”给你开0税率/免税发票，你拿不到进项；如果按一般销售开13%专票，你才有抵扣/退税基础，但后续出口若免税就要转出。路径要在采购合同写清“入区方式+出口模式+发票类型”。
单据链：国内采购专票、入区报关单/进区核注单、仓单、出口报关单或出境货物备案清单、收汇凭证。0退税征税还要内销合同、含税价重算；免税要免税申报表、进项转出明细。
企业身份差异：外贸企业（免退，0退税无税可退还可能转免税/征税）、生产企业（免抵退，0退税看是否抵顶）、综保一纳企业（国内采购可抵、离境按一纳规则）、纯区内非一纳仓储企业（国内采购进项受限，主要做保税转口）。
五、给你的简化操作结论
国内采购取得专票→入区前/入区时确认进项；不要等出口再确认。
入仓不确认销项；与境外签销售、货物离境/交付时确认收入。
若最终离境按退免税：外贸走免退、生产走免抵退，专票进项全留着；若按“入特殊区域视同出口”给区内/境外，也按该口径。
若0退税=免税：不确认销项，国内专票进项全额转出（或改普票）。
若0退税=取消退税/征税：按内销确认销项（离境销售给境外也视同内销计税），国内进项可抵。
综保一纳+国内非保税采购+未加工离境：离境出口可适用出口退免政策；未经加工保税货离境则免税，两套分开。
