房地产开发企业,已交付未结算,暂估成本按什么计算,结算后怎么办

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铂略会员80579200 提问于 2019-01-06 09:37
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  • 李老师 铂略答疑讲师 2019-01-07 16:44

    您好,根据国税函〔2010〕201号文规定,房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额。
       
       对于暂估成本的计算应根据国税发【2009】31号文32条规定处理:
       除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。
         (一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。
         (二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
         (三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
       
       结算后应根据根据国税发【2009】31号文和国家税务总局2014年第35号公告规定及时办理汇算清缴。在办理汇算清缴前,如果企业又取得了相关发票,也是允许计入成本的。
       国税发【2009】31号文35条规定,开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日,不得滞后。凡已经完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按有关税法规定对其进行处罚。可以看出开发产品完工之日至次年5月31日前任何一日均可作为计税成本核算的终止日。
       国家税务总局2014年第35号公告规定:房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象,并就确定原则、依据,共同成本分配原则、方法,以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告,在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时,随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
       房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后,不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的,应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告,在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
           

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