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  王老师 铂略答疑讲师 2019-04-16 16:12

  您好，非房产开发企业转让房产涉及增值税及附加税、土地增值税、印花税以及企业所得税。其中，一般纳税人增值税税率9%，转让2016年4月30日之前取得的不动产可以适用简易计税方式，税率5%；小规模纳税人税率5%。印花税万分之五，小规模纳税人减半。企业所得税根据适用税率征收，土地增值税实行四级超率累进税率，30%-60%。
      企业转让存量房产计算土地增值税根据是否取得旧房评估价格，是否取得购房发票可以分成以下几种情况
      一、无购房发票，但能够取得旧房评估价格的房产。     财税字[1995]48号规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
       二、不能取得旧房评估价格，但能提供购房发票的房产。       根据国家税务总局公告2016年第70号，营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
      　　(一)提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
      　　(二)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
        　　(三)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
      三、 与转让房地产有关的税金扣除
        与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。       对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。       按照以上扣除因素计算增值率，选择适用的土地增值税税率和扣除率计算土地增值税。     四、旧房评估价格和购房发票都不能取得的房产       税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定征收。