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  于老师 工商管理硕士 2019-06-04 11:51

  一、公司房产未入房产账，本身属于账务处理错误，理应纠正之。

  二、房产出售，销售方涉及增值税、附加税费、印花税、土地增值税、企业所得税等税费。

  三、增值税方面，根据国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）第三条、第四条相关规定：

  （一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

  （二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

  （三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关（依照9%增值税税率）申报纳税。

  （四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关（依照9%增值税税率）申报纳税。

  （五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关（依照9%增值税税率）申报纳税。

  （六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关（依照9%增值税税率）申报纳税。

  （七）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

  （八）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

  四、附加税费依据增值税一定比例计算，印花税税率万分之五。

  五、土地增值税方面，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》相关规定：

  土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

  纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

  纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

  计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；……（三）……旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金……

  土地增值税实行四级超率累进税率：

  增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

  增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

  六、根据《中华人民共和国企业所得税法》相关规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业所得税的税率为25%（若依法符合优惠条件另当别论）。