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  李老师 铂略答疑讲师 2021-03-29 08:15

  您好，一、流程：

  一是签订合同，买卖双方确定了交易意向之后就可以开始着手签订房屋买卖合同的事情了，当购房者查看过售房者的证件，并且合法时，购房者便可以交纳购房定金，之后交易双方签订房屋买卖合同。

  二是二手房过户按照规定需要交纳房屋买卖的税费，首先相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。之后再去办理税费的缴纳，税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。

  三是办理过户，二手房的买卖合同签订之后一定要及时办理房产过户手续，交易双方共同向房产交易管理部门提出申请，然后管理部门查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

  四是房屋交接，二手房买卖手续完成之后，就可以按照合同中规定的时间交接房屋了，有的房主可能不会按照合同中规定的时间来交接房屋，所以在房屋买卖合同中应该明确规定交房时间以及违约责任等。

  二、涉税

  【一是增值税】

  一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

  应纳增值税=(全部价款和价外费用-购置原价或者取得不动产时的作价)/1.05*0.05

  城市维护建设税（市区7%，县城和镇5%，乡村1%。大中型工矿企业所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。）、教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）计税的计税依据都是实际应纳的（增值税+消费税）之和。

  一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

  适用税率9%

  【二是土地增值税】

  应交土地增值税=转让房地产所取得的增值额和土地增值税暂行条例规定的税率计算征收。

  〖优惠政策〗单位、个人在改制重组时以房地产作价入股投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

  【政策依据】

  ①《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

  第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

  第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

  第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

  第六条 计算增值额的扣除项目：

  （一）取得土地使用权所支付的金额；

  （二）开发土地的成本、费用；

  （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

  （四）与转让房地产有关的税金；

  （五）财政部规定的其他扣除项目。

  第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：

  增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

  增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

  第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：

  （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

  （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

  第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

  （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

  （二）提供扣除项目金额不实的；

  （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

  第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

  ②《财政部、国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）的规定，

  四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

  五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

  【三是企业所得税】

  通常，应纳企业所得税=应纳税所得额*20%(如属于小型微利企业可按5%或10%计企业所得税)

  〖优惠政策〗国务院总理李克强1月9日主持召开国务院常务会议，决定再推出一批针对小微企业的普惠性减税措施；会议决定，对小微企业推出一批新的普惠性减税措施。一是大幅放宽可享受企业所得税优惠的小型微利企业标准，同时加大所得税优惠力度，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元、100万元到300万元的部分，分别减按25%、50%计入应纳税所得额，使税负降至5%和10%。

  企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

  【政策依据】

  ①《中华人民共和国企业所得税法》 第四条 企业所得税的税率为25%。

  　第五条 企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

  ②《企业所得税法实施条例》规定，企业发生非货币性资产交换，应当视同销售货物。

  ③《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，

  企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

  ④《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）规定，

  企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

  【四是印花税】

  母公司以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资方要按万分之五的税率缴纳印花税。

  〖优惠政策〗企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。

  【政策依据】

  ①《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第三条规定，

  对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，按产权转移书据征收印花税。

  ②《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》(财税〔2003〕183号)  三、关于产权转移书据的印花税