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  梁老师 29年+建筑地产行业财务高管 2022-01-24 17:47

  1）涉及到的税费

    1.1）增值税，按照简易计税方法（2016年4月30日前取得），征收率5%，一般计税方法（2016年5月1日后取得），按照税率9%；涉及到后期出售的交易价格，应该是以公允价值为准（如果评估价被税务局认可，可以评估价为准）

    1.2）城建税及教育费附加

    1.3）印花税

    1.4）土地增值税（涉及到交易价格，按照前款所述的，以税务局认可的价格为准）

  2）政策依据

  【土地增值税】财法字[1995]6号财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知

  （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

  【国家层面】

  《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，

  《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。

  计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

  【附—地方政策层面】深圳政策予以参考，一定要需要结合当地政策予以执行。

  企业之间转让非住宅类房产的土地增值税的核实征收方式（查账征收）：

  应纳税额=（收入额-准予扣除项目的金额 ）*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数计算，其中扣除项目包括：购房发票所载金额（可按年加计扣除5%）、转让环节缴纳的税金（含原购房契税，不含增值税）；

  企业之间转让非住宅类房产的土地增值税的核定征收方式：应纳税额 ＝计税价格×核定征收率，

  深圳市土地增值税核定征收率标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

  参考政策：深地税发[2009]460号 、国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号 国家税务总局深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告。

  【特别声明】：如下的计算基于相关假定基础上计算的。

  （一）收入的认定

  按照假定，交易价格已经被税务局认定：X（假定不含税）

  （二）扣除项目确认

  1、能取得评估价格的情形

  按照房屋及建筑物的评估价格作为扣除项目，计征土地增值税。

  评估价格，是指在转让旧房时，由房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，该房地产评估机构应经主管税务机关认可。

  2、不能取得评估价格的情形

  （1）但能提供购房发票的情形——加计扣除的规定【假定抵债入账的时候开具发票，发票金额为Y（假定发票金额为当时入账的金额）】

  按发票所载金额并从购买（抵债其实是另外一种购买）年度起至转让年度止每年加计5％计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

  土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%])+ 与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用

  ⑴ 企业办公楼转让收入X元（假定不含税金额）。

  ⑵与转让房地产有关的税金【城建税（假定7%）、教育费附加（假定3%）、印花税（万分之五）为例】为X×5%×(1+7%+3%)+X×0.5‰

  =R(元)。 

  ⑶支付房地产转让有关费用Z元（评估费）。

  ⑷土地增值税扣除项目

  =发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%])+ 与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用

  =Y×[1+N×5%])+ R +Z

  = Q

  ⑸增值额为X-Q

  ⑹增值率=（X-Q）/Q

  【注】需要和当地税务局进行充分确认，避免差误。估计税务局可能会核定征收。