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  高老师 知名集团投资总监 2026-05-15 08:53

  初始取得价款100万，后收到土地返还款40万，现账面价值60万。问题的关键在于这40万返还款的性质——是政府给予的"政府补助"，还是实质上的"土地价款折扣"，这在实务中存在较大争议。

  实操中有两种观点：

  观点一（政府补助说）：按100万计税，返还款作为营业外收入处理

  按照会计准则，土地返还款属于政府补助，与企业日常生产经营活动无关，应当一次或分次计入"营业外收入"，不应冲减土地成本。因此，房产税计税基础应按全额100万确认，返还款不影响计税依据。

  持此观点的理由包括：一是按公允价值计量原则，土地实际价值并未因返还款而降低；二是土地出让合同价款为100万，合同未变更的情况下，计税依据不应减少；三是企业通常取得全额土地出让金票据，返还款实质上是财政补助。

  观点二（实际支付说）：按60万计税，返还款视为折扣处理

  持此观点者认为，财税〔2010〕121号文件的表述是"为取得土地使用权支付的价款"，即企业实际从自己口袋里掏出的钱，返还的部分实质上并未支付，不应计入计税基础。实际中，通过无偿划拨方式取得土地使用权的，初始用地成本为零，计入房产原值的地价也为零，这也佐证了地价计入房产原值应当是实际支付的价款这一原则。

  从公平交易的角度出发，如果政府不给予地价返还，那么"土地交易"很可能不会成交，因此扣除土地返还款后的地价才是真实的成交价格。政府对土地价款的直接减免与事后返还不存在本质性差异，税收处理上不应区别对待。

  目前国家税务总局层面没有明确规定，建议和主管税务部门沟通一下为妥。