高力国际中国区高级董事谈财务视角下的工业地产决策

本期铂略《连线CFO》栏目，特邀高力国际中国区高级董事王少华先生，谈谈企业厂房选址与租约谈判中CFO最容易忽略的财税陷阱，如何通过售后回租、资产基金化等手段把“砖头”变回现金流，以及中国制造业CFO在不动产决策上的理念变迁。

【嘉宾介绍】

王先生

高力国际中国区高级董事

王少华先生现任高力国际中国区高级董事、产业及工业服务联席负责人。 王少华先生长期专注于产业及工业地产领域，在高力国际深耕多年，核心业务覆盖制造业厂房选址、物流仓储地产投资、企业不动产全链条服务等领域。

高力国际工业地产板块，到底在做哪些事？

“高力是一家百年全球企业，1898 年成立，到今年已经 128 年，进入中国已经 35 年，业务遍布全球 70 个国家。” 王少华先生介绍道。

业务覆盖传统办公楼、商业物业以及工业地产多个赛道。其中工业板块的业务，早已不是单纯接待海外企业来华建厂。现在是双向业务模式：一边承接海外企业进入中国扩建工厂的需求；另一边服务国内企业整合，以及如火如荼的中资出海业务，国内团队联动海外当地同事，帮中资品牌在全球各个国家完成布点选址。

落到具体项目，模式也十分多元，包含拿地自建厂房、收购现成厂房载体、物业租赁，也提供全流程咨询服务。在中国本土市场还衍生出特色服务，会协助内资企业对接争取政府产业基金的股权投资。

工业地产决策，为什么是 CFO 绕不开的财务命题？

很多人会觉得选址是业务、行政部门的工作，但在王少华先生看来，CFO 往往是甲方团队里提问最多、关注度最高的角色。

“现在整个大环境，企业都在讲降本增效，成本的敏感度跟过去完全不一样。” 王少华说到。

早些年行业高速增长的时候，就算租金多花 10%，对企业整体业务扩张影响并不大；但到了当下，每一笔成本都要精打细算。除了成本管控之外，还有两大现实背景摆在财务负责人面前。

第一是国产替代企业快速崛起。不少内资企业突破“卡脖子”技术之后，成长性极强，但企业发展积淀时间较短，有大量融资诉求，也希望依托落地地方拿到更多订单，这些诉求都和厂房选址、落地深度绑定。

翻译成财务视角，这件事的影响体现在三个层面：首先直接作用毛利与利润，降本增效是最直观的结果；其次不动产的投资模式会改变企业资本结构与资本成本，倒逼重新核算项目投资回报率；再者选址落地还会带来新业务机会，关系企业战略、预算落地与业务可持续性。

同时还有一个不能忽视的细节，王少华提到，IFRS16 新租赁准则之下，工业地产租赁基本等同于融资租赁，租金义务需要直接上表，会实实在在改变企业的资产负债表结构，这也是 CFO 绕不开的关键点。

扩产搬迁风险丛生，如何锁定选址背后的财务风险？

不管是国内从东部往内地搬迁，还是企业出海布局东南亚，CFO 心里总会有一堆顾虑：万一选址选错怎么办？产业政策不匹配怎么办？投产延期造成停工损失怎么办？周边环保、证照、运营成本，随便一个变量都可能带来巨大麻烦。

王少华先生表示，他们会搭建多维度打分体系评估各个备选地块，但书面数据之外，大量价值来自行业积累的实战经验。