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  李老师 铂略答疑讲师 2021-04-19 15:23

  您好，一、以房产投资流程

  1、项目接洽

  双方互相传递投融资信息，包括投资方的投资范围、投资方式、投资原则、投资理念、投资流程和企业文化；融资方的项目情况和企业状况，交流融资相关资料。

  2、初步审查

  公司相关部门和人员对融资材料进行初步审阅，形成初审意见，对具有合作价值的项目，决定对项目进行实地考察，并通知项目方给予配合。

  3、项目考察

  考察项目方推荐的项目是否具备客观真实性，是否具备操作的可能性。

  4、 复审阶段

  项目部根据现有的融资资料和实地考察报告，确认是否需要补充相关资料，并签署合作的初步文件，确认项目的收益性，确保投资项目的优选和有效。

  5、 项目立项

  通过项目部的复审，公司将对项目给予立项。

  6、 综合评审

  评审部和公司风险控制委员会将对立项的项目进行综合评审，包括项目的收益前景及其可靠性，项目主体的法律资质和项目风险论证。

  7、 签署合同

  项目通过综合评审后，公司将通知项目方择日签署正式《融资合同》，确立合作关系。

  8、 拨付资金

  按照《融资合同》约定的时间拨付投资资金。

  9、 资金监管

  资金拨付后，按照《融资合同》的约定，投资部将根据具体情况，派出专职或兼职人员，对投资资金进行定期或不定期的全程监管。

  10、 资金返还

  按照《融资合同》约定，融资方每年要向投资方支付投资回报，合作期满返还投资本金。

  二、涉税

  （一） 投资方的税务处理

  1、增值税：

  《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时，第十一条规定，有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。对于本案中A公司将房产投资入股换取B公司的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。

  根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条第二款规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

  2、土地增值税

  以房产投资入股是否涉及土地增值税，主要看投资主体及被投资企业是否为房地产企业。《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

  3、企业所得税

  企业将开发产品用于投资的行为，企业所得税政策比较明晰。企业所得税法实施条例第二十五条和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号文件）第七条，都明确规定了企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

  4、印花税

  企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。

  （二）被投资方的税务处理

  1、契税

  契税暂行条例细则第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予征税。由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。

  2、印花税

  企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。