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房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间
苑初瑶
提问于 2025-11-14 10:43
根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1988）国税地字第15号）四、关于纳税人的确定
土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
综上所述，未签订合同、未过户的前提下：若房地产开发企业实际已经占用，则应自占用起缴纳城镇土地使用税；若未实际占用，则房地产开发企业无需缴纳城镇土地使用税。
不需要。
因为印花税法对于合同并未给出定义，则应执行其他法律规定；其他法律中，级次最高的相关法律，就是《民法典》。
而在《民法典》中，“第九章 买卖合同”和“第十章 供用电、水、气、热力合同”是分别独立的。也就是说，购买水电气，不属于《买卖合同》。
而印花税法采取正列举征收，并未将《供用电、水、气、热力合同》纳入征税范围。
个人理解，仅供参考；您也可直接与主管税务机关沟通一下。
一、产权过户只是形式。而账务处理范畴，关键在于事实。即若房产实质已经交付，价款也已确定（是否支付不重要），则可以确认固定资产并计提折旧，装修费用亦应并入固定资产。
二、第二个问题，就是我们俗话讲的“只里糊涂不外糊涂”了。一方确认成本，另一方却不确认收入，显然不合理——当然，也不合法。这儿也是一个实质概念，既然实质上已经卖掉，那就要按照销售不动产申报纳税。总不能卖方说没卖、买方说买了吧。
三、原理相同，可以出租。
增值税方面，根据“财税〔2016〕36号”文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》一、（三）3.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。
金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。
企业所得税方面，于每次转让时产生的投资收益，并入应纳税所得额，并对之前产生并已进行相应税务处理的“公允价值变动损益”予以纳税调整。
