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物业管理中的一些维修服务是否算修理修配服务
铂略会员60618119
提问于 2026-10-22 11:31
按照“财政部 税务总局公告2026年第9号”附件2《销售服务、无形资产、不动产注释》相关定义，加工修理修配服务。包括：
（1）加工服务，是指受托加工货物，即委托方提供原材料 及主要材料，受托方按照委托方的要求，制造货物并收取加工费 的业务。 （2）修理修配服务，是指受托对损伤和丧失功能的货物进 行修复，使其恢复原状和功能的业务。
如您所述，更换电灯、门锁卡顿，属于修理修配服务，适用13%税率。墙面或者地面的小瑕疵修补，则属于“建筑服务——修缮服务”，适用9%税率。
需要依照市场公允原则分别定价，否则从高计税。
税法未对物业管理服务另行定义。但是，上述更换电灯、门锁卡顿，明显属于修理修配服务定义范围，墙面或者地面的小瑕疵修补属于“建筑服务——修缮服务”亦然。这个毫无争议。
之所以有此疑惑，乃是因为根源没有处理。我举例来讲：
这个问题，要从客户怎么得到100元优惠券开始讲。比如说，客户买了1000元的甲商品，得到了100元的购物券。那么，就要进行如下拆分：
甲商品：1000x1000/（1000+100）=909.09
购买券：1000x100/（1000+100）=90.91
借：银行存款 1000
贷：主营业务收入（甲）、应交税费——应交增值税（销项税额）909.09
合同负债 90.91
下次来买乙商品，原价120元，实际支付20元
借：银行存款 20
合同负债 90.91
贷：主营业务收入（乙）、应交税费——应交增值税（销项税额）110.91
税法层面没有直接规定，需要理解、适用；实际工作中，或有不同理解，为了避免歧义、风险，可与主管税务机关沟通、确认一下。
既然“与客户签订的为框架合同”，则需要按照实际结算金额计税。那么，若此押金没收而作为收入，则需要缴纳印花税；若退还之，则相当于未在结算金额之内，那就不需要缴纳印花税了。
先说“社保补差”。其实，如果这个钱，员工需要缴纳的话，那公司直接代扣代缴即可；而既然发给员工，那就是以此为名，给员工发钱了，那这个没有特殊之处，并在工资里面计算个税。
关于“大额医疗”，在企业代扣代缴之时，这个无需特殊处理，正常计算代扣个税。若符合条件，员工个人可以在办理年度汇缴的时候申报专项附加扣除。
