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出售其不动产
匿名用户
提问于 2016-03-10 17:41
1《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
《国家税务总局关于印发营业税税目注释(试行稿)的通知》（国税发〔1993〕149号）规定：在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
参考《湖北省地方税务局关于房地产税收政策有关问题的批复》（鄂地税函〔2005〕141号）规定：《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》 （财税[2003]16号，以下简称16号文件）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。这里所称销售或转让不动产或土地使用权，是指购置的不动产或受让的土地使用权，对纳税人购买土地、利用自有土地以及其他土地销售开发房地产的行为应全额征收营业税。
综上贵司销售已经过改扩建的房产原则上不应当适用差额纳税的政策，因为贵司已经对购置不动产进行了改扩建行为，应当全额申报缴纳营业税。不过贵司如果属于日常修理性质的，即会计上并未增加固定资产原值后重新计提折旧的，建议和主管税务机关沟通后看是否适用差额征税政策。
2、销售不动产营改增政策尚未落地，建议关注近期出台政策，结合前期营改增实践经验，营改增可能设立一段过渡期，即营改增项目的销项税额只抵扣营改增项目的进项税额。
3、贵司销售不动产应以这栋房子为征税对象，按旧房土地增值税来处理，即该旧房相应的收入减去扣除项目后计算土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。
参考《江苏省财政厅、江苏省地方税务局关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税〔2011〕36号）对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5%.并应按《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发[2011]53号）文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。
因此建议贵司依据取得评估价格（税务机关认同）、发票价格、核定政策来分析具体税负作出决择,优先级依次为评估价格、提供购房发票、核定征收。也就说有评估价格就按评估价格，没有的话按发票，如果都没有就核定征收。
参考《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：
1、法院判定或裁定的转让价格；
2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；
3、政府物价部门确定的转让价格；
4、经主管税务机关认定的其他合理情形。
《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函〔2015〕917号）纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第四十九号）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财税字〔1995〕6号）的规定核定其房地产转让价格。
符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：
（一）人民法院判定或裁定的转让价格；
（二）以公开拍卖方式转让房地产的价格；
（三）政府有关部门确定的转让价格；
（四）经主管税务机关认定的其他合理情形。
因此对于价格明显偏低且无正当理由的收入核定，建议参考所属省级地方税务局的规范性文件处理。
如果一套个人购买的公寓，已使用10年，现准备出售，买方也是个人，想咨询一下，现在需要缴纳哪些税种，税率是多少？
《消费税征收范围注释》二、酒及酒精
本税目下设粮食白酒、薯类白酒、黄酒、啤酒、其他酒、酒精六个子目。
(一)粮食白酒
粮食白酒是指以高粱、玉米、大米、糯米、大麦、小麦、小米、青稞等各种粮食为原料，经过糖化、发酵后，采用蒸馏方法酿制的白酒。
(二)薯类白酒
薯类白酒是指以白薯(红薯、地瓜)、木薯、马铃薯(土豆)、芋头、山药等各种干鲜薯类为原料，经过糖化、发酵后，采用蒸馏方法酿制的白酒。
用甜菜酿制的白酒，比照薯类白酒征税。
(三)黄酒
黄酒是指以糯米、粳米、籼米、大米、黄米、玉米、小麦、薯类等为原料，经加温、糖化、发酵、压榨酿制的酒。由于工艺、配料和含糖量的不同，黄酒分为干黄酒、半干黄酒、半甜黄酒、甜黄酒四类。
黄酒的征收范围包括各种原料酿制的黄酒和酒度超过12度(含12度)的土甜酒。
(四)啤酒
啤酒是指以大麦或其他粮食为原料，加入啤酒花，经糖化、发酵、过滤酿制的含有二氧化碳的酒。啤酒按照杀菌方法的不同，可分为熟啤酒和生啤酒或鲜啤酒。
啤酒的征收范围包括各种包装和散装的啤酒。
无醇啤酒比照啤酒征税。
(五)其他酒
其他酒是指除粮食白酒、薯类白酒、黄酒、啤酒以外，酒度在1度以上的各种酒。其征收范围包括糠麸白酒、其他原料白酒、土甜酒、复制酒、果木酒、汽酒、药酒等等。
1.糠麸白酒是指用各种粮食的糠麸酿制的白酒。
用稗子酿制的白酒，比照糠麸酒征税。
2.其他原料白酒是指用醋糟、糖渣、糖漏水、甜菜渣、粉渣、薯皮等各种下脚料，葡萄、桑椹、橡子仁等各种果实、野生植物等代用品，以及甘蔗、糖等酿制的白酒。
3.土甜酒是指用糯米、大米、黄米等为原料，经加温、糖化、发酵(通过酒曲发酵)，采用压榨酿制的酒度不超过12度的酒。
酒度超过12度的应按黄酒征税。
4.复制酒是指以白酒、黄酒、酒精为酒基，加入果汁、香料、色素、药材、补品、糖、调料等配制或泡制的酒，如各种配制酒、泡制酒、滋补酒等等。
5.果木酒是指以各种果品为主要原料，经发酵过滤酿制的酒。
6.汽酒是指以果汁、香精、色素、酸料、酒(或酒精)、糖(或糖精)等调配，冲加二氧化碳制成的酒度在1度以上的酒。
7.药酒是指按照医药卫生部门的标准，以白酒、黄酒为酒基，加入各种药材泡制或配制的酒。
(六)酒精
酒精又名乙醇，是指以含有淀粉或糖分的原料，经糖化和发酵后，用蒸馏方法生产的酒精度数在95度以上的无色透明液体；也可以石油裂解气中的乙烯为原料，用合成方法制成。
酒精的征收范围包括用蒸馏法和合成方法生产的各种工业酒精、医药酒精、食用酒精。
股权转让价款是双方协商确定的，确定的基础就是价值，没有出资的部分在计算转让价值的时候一般不会考虑的，所以一般来讲是按净资产乘以实际出资比例70%计算转让的公允价值。
这个没有明确规定。只要如实开具，据实留存相关资料即可，比如上述批复，再就是拨款单据等。
