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房地产营改增问题
1.
对于4月30日之前确认收入并开具营业税发票,在营改增之后不能为客户换取增值税发票,否则可能面临税收处罚及补税。
首先,营业税纳税义务已发生且已履行完毕。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令540号 )第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
其次,重新开具发票并不是因为发生退货或退款。即使发生退款也应冲减营业收入。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的,应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除
第三,营改增后,文件规定了试点前发生的业务的过渡政策,及何种情况下可开具增值税发票。案例中反映的情况显然不符合相关文件规定。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(十三)试点前发生的业务。2.试点纳税人发生应税行为,在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税,营改增试点后因发生退款减除营业额的,应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号) 第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。——对于已开具增值税普通发票是否申报,是否按免税申报,目前无文件明确。
第四,违规可能面临补缴税款及税收处罚。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(十三)3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为,因税收检查等原因需要补缴税款的,应按照营业税政策规定补缴营业税。《根据中华人民共和国税收征收管理法》相关规定可能面临50%以上五倍以下的罚款。
2.
从上述情况是不能在5月1号之后开具增值税发票。如果按合同规定付款日期为5月1日以后,实际也是在5月1日以后收取;或未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,也未不动产权属变更的,可以开具增值税发票。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号) 附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
3.
4月30日前按国税发[1998]217号文件缴纳营业税没问题。5月1日起实行营改增后,目前无文件明确规定可以差额征收增值税,一般纳税人可取得进项水费、电费、燃(煤)气费等进项,而住宅专项维修资金等归为不征收增值税项目,小规模纳税人则无法抵扣。目前文件未明确,应该还有后续规定。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附:《销售服务、无形资产、不动产注释》物业管理属于“商务辅助服务-企业管理服务-物业管理”
附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》仅规定房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金,属于不征收增值税项目。具体如何操作并无更详细规定。
《消费税征收范围注释》二、酒及酒精
本税目下设粮食白酒、薯类白酒、黄酒、啤酒、其他酒、酒精六个子目。
(一)粮食白酒
粮食白酒是指以高粱、玉米、大米、糯米、大麦、小麦、小米、青稞等各种粮食为原料,经过糖化、发酵后,采用蒸馏方法酿制的白酒。
(二)薯类白酒
薯类白酒是指以白薯(红薯、地瓜)、木薯、马铃薯(土豆)、芋头、山药等各种干鲜薯类为原料,经过糖化、发酵后,采用蒸馏方法酿制的白酒。
用甜菜酿制的白酒,比照薯类白酒征税。
(三)黄酒
黄酒是指以糯米、粳米、籼米、大米、黄米、玉米、小麦、薯类等为原料,经加温、糖化、发酵、压榨酿制的酒。由于工艺、配料和含糖量的不同,黄酒分为干黄酒、半干黄酒、半甜黄酒、甜黄酒四类。
黄酒的征收范围包括各种原料酿制的黄酒和酒度超过12度(含12度)的土甜酒。
(四)啤酒
啤酒是指以大麦或其他粮食为原料,加入啤酒花,经糖化、发酵、过滤酿制的含有二氧化碳的酒。啤酒按照杀菌方法的不同,可分为熟啤酒和生啤酒或鲜啤酒。
啤酒的征收范围包括各种包装和散装的啤酒。
无醇啤酒比照啤酒征税。
(五)其他酒
其他酒是指除粮食白酒、薯类白酒、黄酒、啤酒以外,酒度在1度以上的各种酒。其征收范围包括糠麸白酒、其他原料白酒、土甜酒、复制酒、果木酒、汽酒、药酒等等。
1.糠麸白酒是指用各种粮食的糠麸酿制的白酒。
用稗子酿制的白酒,比照糠麸酒征税。
2.其他原料白酒是指用醋糟、糖渣、糖漏水、甜菜渣、粉渣、薯皮等各种下脚料,葡萄、桑椹、橡子仁等各种果实、野生植物等代用品,以及甘蔗、糖等酿制的白酒。
3.土甜酒是指用糯米、大米、黄米等为原料,经加温、糖化、发酵(通过酒曲发酵),采用压榨酿制的酒度不超过12度的酒。
酒度超过12度的应按黄酒征税。
4.复制酒是指以白酒、黄酒、酒精为酒基,加入果汁、香料、色素、药材、补品、糖、调料等配制或泡制的酒,如各种配制酒、泡制酒、滋补酒等等。
5.果木酒是指以各种果品为主要原料,经发酵过滤酿制的酒。
6.汽酒是指以果汁、香精、色素、酸料、酒(或酒精)、糖(或糖精)等调配,冲加二氧化碳制成的酒度在1度以上的酒。
7.药酒是指按照医药卫生部门的标准,以白酒、黄酒为酒基,加入各种药材泡制或配制的酒。
(六)酒精
酒精又名乙醇,是指以含有淀粉或糖分的原料,经糖化和发酵后,用蒸馏方法生产的酒精度数在95度以上的无色透明液体;也可以石油裂解气中的乙烯为原料,用合成方法制成。
酒精的征收范围包括用蒸馏法和合成方法生产的各种工业酒精、医药酒精、食用酒精。
股权转让价款是双方协商确定的,确定的基础就是价值,没有出资的部分在计算转让价值的时候一般不会考虑的,所以一般来讲是按净资产乘以实际出资比例70%计算转让的公允价值。
这个没有明确规定。只要如实开具,据实留存相关资料即可,比如上述批复,再就是拨款单据等。