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  李老师 铂略答疑讲师 2016-06-27 14:15

  答：物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。

  我们认为应区分不同情况进行处理：

  一、水电费不加价收取

  如果上述水、电收费物业公司不加价，也不垫付，而是另行收取物业管理费，可以看成是代购行为，对代收供水供电企业收取的水电费暂不征收增值税；不满足上述条件，即为转售水电，应缴纳增值税。

  各地陆续出台一些指引，山东省国税局指引对此规定得较为人性化，且具有可操作性，仅供参考：

  山东省国税局《全面推开营改增试点政策指引（三）》规定：

  一、关于物业公司代收水电费、暖气费问题

  物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：

  1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；

  2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

  （1）物业公司不垫付资金；

  （2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；

  （3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

  山东省国税局《全面推开营改增试点政策指引（十）》物业管理企业代有关部门收取水、电、燃（煤）气费增值税征收管理问题

  关于物业管理企业代收水电费、暖气费等问题的增值税处理原则，我们已在《全面推开营改增政策指引（三）》中进行了明确，基于上述原则，现对有关物业管理企业代收业务的操作口径进一步明确如下：

  1、物业管理企业代收的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租，在收到款项时向消费者开具收据，并全额转付给水、电等实际提供方的，不作为物业管理企业的增值税销售额，不缴纳增值税。

  2、物业管理企业的代收转付行为，不得向消费者开具增值税发票，同时，其接收的增值税发票也不得抵扣进项税额或作为费用列支，否则，将视为增值税的转售行为。

  3、物业管理公司向提供方或消费者收取的手续费收入，按照“经纪代理服务”缴纳增值税。

  二、水电费加价收取

  则属于转售水电收入，应按照相关规定处理：

  《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第50号令）第三十八条 条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：
  　　（一）采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；
  　　（二）采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；
  　　（三）采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；
  　　（四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；
  　　（五）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；
  　　（六）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；
  　　（七）纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。

  《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号) 附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

  （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。