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老师您好，自然人名下有一套商业房要出租给国企租期10年，租金一次性付三年，三年以后再一年一付，如何操作可以税费低一些?我可以先租给个体工商户然后再出租给单位，个体工商户个人所得税是核定征收
铂略会员70552912
提问于 2019-11-03 08:35
自然人名义对外出租商业房，涉税有两种方式，一是按实征收，一是核定综合税率征收，所以请先确定一下你所在城市是按照哪种方式征收，才能更好进行测算。
下边从按实征收的角度，说一下自然人出租涉及税种及税率：
1、增值税：采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。所以你一年50万的，是免增值税的。
2、城建税、教育附加及地方教育附加：增值税免税，这几个附加也就免了
3、房产税：租金收入的12%
4、土地使用税：按占地面积计算
5、印花税：按租金的万分之一
6、个税：按照财产租赁所得，税率20%
如果自然人出租给个体户，个体户再对外出租，自然人所涉及的税种和前述一样，个体户还会涉及以下税种（假设个体户是小规模）：
1、增值税：5%，按照租金收入，但进项税不能抵减
2、城建税、教育附加及地方教育附加：按照增值税的7%，3%，2%缴纳
3、房产税、土地使用税：无
4、印花税：按租金的万分之一
5、个税：并入经营所得，核定征收
所以根据上述税目税率，结合您当地的税收政策，以及核定征收率，您可以计算一下两种方式的税负。但从增值税角度因为不能抵减进项，肯定直接个人出租比租给个体户再出租少一部分增值税及附加。
不可以的
国 家 税 务 总 局 公 告2018 年 第 28 号 国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告
第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目（以下简称“应税项目”）的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证；对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。
根据上述规定，必须取得发票的资产对应折旧才可以税前扣除。
营业账簿（实收资本、资本公积）的印花税，一般是按年申报的，自年度终了之日起十五日内申报缴纳税款，具体你看下您的税费种认定，以税局核定的纳税期限为准。
需要缴纳增值税。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条规定，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。
并入销售价款，一并进行账务处理。
