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因企业经营需要，现要租一处门市和办公宿舍，门市是路边4层楼房一层门市130平米，年租金6.5万元，三年租金1
铂略会员70580890
提问于 2020-04-26 10:22
个人出租房产涉及税金如下：
1、增值税：
（1）基本征税规定
个人出租住房，属于有优惠政策的，增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
应纳税款＝含税租金收入÷(1＋5%)×1.5%
自然人出租住房外的不动产，增值税按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳税款＝含税租金收入÷(1＋5%)×5%
（2）免税规定
《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）
其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
根据你所描述情况，该个人出租房产平均月租金未超过10万元，免征增值税。
2.房产税：出租住房，不分用途，4%；非住房，12%。所以房产税=4.5万*4%+19.5*12%=2.52万元
3.城镇土地使用税：免征城镇土地使用税。
4.印花税：免征印花税。
5.个人所得税：按“财产租赁所得”项目，20%。个人出租住房：10％
有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：（一）财产租赁过程中缴纳的税费；（二）向出租方支付的租金；（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；（四）税法规定的费用扣除标准。对于前三项需要有效票据支撑。
因为不知道该个人有什么扣除项目，如果仅扣除20%费用的话，住房部分个税=4.5*（1-20）*10%=0.72万 门市个税=19.5*（1-20%）*20%=3.12万
6.城建税、教育费附加、地方教育附加，应免增值税，所以也都免了
具体各地可能有核定征收方式进行征收，就是不在分税种，而是按照一个综合征收率进行征收，这个需要详细询问当地税务机关。
可以。
超范围经营可以参考下面的方式开具发票：
（1）临时性业务，建议向主管税务机关说明情况后，增加相应征收品目，自行开具发票。
（2）经常性业务：建议先联系工商部门变更经营范围，再由主管税务机关增加相应的征收品目及征收率，自行开具发票。
实务中有些税局不区分是否临时性业务都会要求先增加经营范围再开具发票，具体操作方式建议和主管税局沟通。
股权的无偿划转，与股权转让的程序基本一致，只是减少了定价的过程：
1、召开公司股东大会，评估划转股权的可行性以及是否符合公司战略发展的要求，严格按照公司法的规定程序进行操作。
2、如划出方为国有、集体企业向上级主管部门提出股权划转申请，并经上级主管部门批准。
3、划转的股权属于国有企业或国有独资有限公司的，需到国有资产办进行立项、确认，然后再到资产评估事务所进行评估。
4、出让方召开职工大会或股东大会。集体企业性质的企业需召开职工大会或职工代表大会，按《工会法》条例形成职代会决议。有限公司性质的需召开股东(部分)大会，并形成股东大会决议，按照公司章程规定的程序和表决方法通过并形成书面的股东会决议。
5、股权变动的公司需召开股东大会，并形成决议。
6、出让方和受让方签定股权划转合同或协议。
7、到各有关部门办理变更、登记等手续。
这儿有个问题，就是“项目部”是否为独立纳税人？如果是独立纳税人，那就相当于您的客户是“项目部”，发票必须开给“项目部”、收款也必须对应“项目部”才可以的。当然，如果“项目部”本身不是独立纳税人，那也影响不大了。
