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土地出让金
丰天成
提问于 2025-09-25 09:16
首先，买地时土地出让金全部（比如共8000万元）计入“无形资产-土地使用权”。
这儿，需要假定几个数据（因为您没有提供），比如计划建设四栋楼的建筑面积为40000平方米，其中一栋（5层）3层6000平方米出租，那么，这6000平方米的建设成本以及对应出让金1200万元则计入“投资性房地产”，而其他则不用调整（需要作摊销分录，借：管理费用 贷：累计摊销）。
根据“财税〔2010〕121号”三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
既然已经建了18000平方米，容积率达到0.9，则应全额计入了。当然，以后在这块土地上新建的话，自然无需重复计入。
个人理解，仅供参考；您也可直接与主管税务机关沟通一下。
您提到“无法准确核算是否超一年”，这在税务稽查视角下通常被视为企业自身内控和台账管理缺失。实务中，税务机关不会因为你内部滚动计算困难就免除你的纳税义务。应对建议（建立辅助台账）：虽然整体是滚动收付，但企业必须在财务系统中为每一笔收取的押金建立清晰的时间轴或辅助台账。建议以每一笔押金的实际收取日期为起点，推算其满一年的日期。即使资金是滚动使用的，也要能追溯到具体的“起算点”。
如果实在无法追溯：如果发生跨年度且确实无法分清每笔押金的具体收取时间，为了防范税务风险，建议采取谨慎性原则，在年度汇算清缴或年末时，对挂账时间较长的“其他应付款-包装物押金”进行清理。通常情况下，只要挂账超过一年，税务机关就有权认定为逾期未退押金，要求并入当期销售额征税。
注销要进行清算，如果存在大额未分配利润，股东注销收回的资金就会大于投资金额，会产生20%个税。
应当追溯调整至2025年度。
相关政策：
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。
《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）六、关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题
根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。
