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土地增值税
向真小郎君
提问于 2026-03-25 10:22
土地增值税的扣除原则：实际支付
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，计算土地增值税时，扣除项目金额中的“取得土地使用权所支付的金额”，是指纳税人实际支付的地价。这意味着，凡是政府返还给企业的款项，在计算土地成本时都应当予以扣除或冲减。
政策依据与地方口径
安徽省税务局公告2018年第21号明确规定：“政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。”
江苏省地税局公告也有类似规定：“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金，减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。”
辽宁省地税局通知指出：“房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款……其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。”
虽然你单位不是房开企业，但在“取得土地成本”的界定上，无论是房开企业还是非房开企业，“实际支付的净额”是通用的税务处理原则。
你的具体情况
原始购入成本：600万
政府返还：200万（这属于政府补助，实质上是降低了你单位获取土地的实际支出）
账面净值：400万（即 600万 - 200万）
感觉有些不太行。“销售方是某某旅行社有限公司”，估计这个旅行社并无实际提供酒店住宿服务，因此与事实情况很可能存在不符了。谨慎起见，最好与主管税务机关沟通、确认一下。
您好，
符合视同自产货物出口的按出口退税（零税率）处理，不符合的按免税。
具体标准如下：财税〔2012〕39号 附件4，视同自产货物的具体范围包括
一、持续经营以来从未发生骗取出口退税、虚开增值税专用发票或农产品收购发票、接受虚开增值税专用发票（善意取得虚开增值税专用发票除外）行为且同时符合下列条件的生产企业出口的外购货物，可视同自产货物适用增值税退（免）税政策：
（一）已取得增值税一般纳税人资格。
（二）已持续经营2年及2年以上。
（三）纳税信用等级A级。
（四）上一年度销售额5亿元以上。
（五）外购出口的货物与本企业自产货物同类型或具有相关性。
二、持续经营以来从未发生骗取出口退税、虚开增值税专用发票或农产品收购发票、接受虚开增值税专用发票（善意取得虚开增值税专用发票除外）行为但不能同时符合本附件第一条规定的条件的生产企业，出口的外购货物符合下列条件之一的，可视同自产货物申报适用增值税退（免）税政策：
（一）同时符合下列条件的外购货物：
1.与本企业生产的货物名称、性能相同。
2.使用本企业注册商标或境外单位或个人提供给本企业使用的商标。
3.出口给进口本企业自产货物的境外单位或个人。
（二）与本企业所生产的货物属于配套出口，且出口给进口本企业自产货物的境外单位或个人的外购货物，符合下列条件之一的：
1.用于维修本企业出口的自产货物的工具、零部件、配件。
2.不经过本企业加工或组装，出口后能直接与本企业自产货物组合成成套设备的货物。
（三）经集团公司总部所在地的地级以上国家税务局认定的集团公司，其控股（按照《公司法》第二百一十七条规定的口径执行）的生产企业之间收购的自产货物以及集团公司与其控股的生产企业之间收购的自产货物。
（四）同时符合下列条件的委托加工货物：
1.与本企业生产的货物名称、性能相同，或者是用本企业生产的货物再委托深加工的货物。
2．出口给进口本企业自产货物的境外单位或个人。
3.委托方与受托方必须签订委托加工协议，且主要原材料必须由委托方提供，受托方不垫付资金，只收取加工费，开具加工费（含代垫的辅助材料）的增值税专用发票。
（五）用于本企业中标项目下的机电产品。
（六）用于对外承包工程项目下的货物。
（七）用于境外投资的货物。
（八）用于对外援助的货物。
（九）生产自产货物的外购设备和原材料（农产品除外）。
如果有运输资质，除了给本企业销售业务提供运输服务，同时也独立提供其他运输服务，可以理解运输和本次销售不属于一项应税交易的主附业务，可以分开按兼营计税，但建议和主管税局确认一下为妥。
