- 核算与报告
- 内控与合规
- 计划与分析
- 成本与绩效
- 财务BP
- 资本财务
- 税务合规
- 税务筹划
- 跨境税务
数字化转型
- 财务信息系统与数字化
- 财务共享中心
- 数字化应用
- 人际技能
- 职业生涯与发展
- 商业技能
- 全民财务
- 管理者财务思维
- 老板财税
土地增值税
向真小郎君
提问于 2026-03-25 10:22
土地增值税的扣除原则：实际支付
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，计算土地增值税时，扣除项目金额中的“取得土地使用权所支付的金额”，是指纳税人实际支付的地价。这意味着，凡是政府返还给企业的款项，在计算土地成本时都应当予以扣除或冲减。
政策依据与地方口径
安徽省税务局公告2018年第21号明确规定：“政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。”
江苏省地税局公告也有类似规定：“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金，减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。”
辽宁省地税局通知指出：“房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款……其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。”
虽然你单位不是房开企业，但在“取得土地成本”的界定上，无论是房开企业还是非房开企业，“实际支付的净额”是通用的税务处理原则。
你的具体情况
原始购入成本：600万
政府返还：200万（这属于政府补助，实质上是降低了你单位获取土地的实际支出）
账面净值：400万（即 600万 - 200万）
综合来看，这不能算是风险事项，因为乃是研发费用“由大变小”；反之，如果“由小变大”，勉强达标，可能触发预警。当然，无论哪种情况，只要实事求是，即使出现预警也是无妨，据实应对即可。
仅从定价金额看，该交易不符合税法对关联交易的核心要求——独立交易原则（也称“公平交易原则”）。所以所得税和增值税上都有反避税的条款，一旦认定不独立，有可能被调整交易价格，但如果有合理的理由解释平价销售的原因，就没有问题。
比如：1、资产特殊状况：如果原材料是过期、滞销、淘汰或专用的，市场价值确实很低，但需保留好相关的质量检测报告、效期证明等材料。2、公司整体战略：例如，为了清理库存、回笼资金而进行的折价处理。
如果平价处置最好准备充分的书面材料，确保在税务检查时能自证清白，建议准备：说明关联交易定价原则和方法的文档；交易背景说明，书面记录此次交易的商业目的和必要性；定价依据文件，收集上述能证明价格公允性的所有外部证据。
不可以。对方必须开具公司抬头发票，才可作为税前扣除凭证。
相关依据：
国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2018年第28号）第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目（以下简称“应税项目”）的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证。
