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土地增值税
向真小郎君
提问于 2026-03-25 10:22
土地增值税的扣除原则：实际支付
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，计算土地增值税时，扣除项目金额中的“取得土地使用权所支付的金额”，是指纳税人实际支付的地价。这意味着，凡是政府返还给企业的款项，在计算土地成本时都应当予以扣除或冲减。
政策依据与地方口径
安徽省税务局公告2018年第21号明确规定：“政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。”
江苏省地税局公告也有类似规定：“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金，减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。”
辽宁省地税局通知指出：“房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款……其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。”
虽然你单位不是房开企业，但在“取得土地成本”的界定上，无论是房开企业还是非房开企业，“实际支付的净额”是通用的税务处理原则。
你的具体情况
原始购入成本：600万
政府返还：200万（这属于政府补助，实质上是降低了你单位获取土地的实际支出）
账面净值：400万（即 600万 - 200万）
单就“实收资本弥补亏损”，以下会计分录即可，也不涉及税费：
借：实收资本 881万
贷：利润分配-未分配利润 881万
但是，考虑到您提供信息不全（比如，资产负债表左侧490万，右侧只有169万，这样并不平衡），可能会有歧义，必要的话您可提供全部财务数据再看看。
可以。
根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2018年第28号）第十一条规定，企业从境外购进货物或者劳务发生的支出，以对方开具的发票或者具有发票性质的收款凭证、相关税费缴纳凭证作为税前扣除凭证。
债资比主要的影响就是在企业所得税汇算时，需要对超过债资比的利息作纳税调增处理。
如果属于财税[2008]121号规定的以下2种情形，不受债资比的限制，可以全额税前扣除
①企业能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；
②该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。
所以企业在日常管理中要了解所得税相关政策，进行合规纳税调增，如果属于上述不受债资比限制情况，应该留存备查资料。
