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  梁老师 29年+建筑地产行业财务高管 2022-06-23 15:54

  一、1）单独从《投资决策汇总表》上的数据来看，收益率这个结果算是在正常的区域值范围。对于房地产项目开发建设，
  2）房地产项目的风险是多重的，包括项目的产品定位是否为当地适销对路的户型，产品定价是否考虑到项目所在地的目标人群的收入状况，项目所在地房地产是否已经饱和，项目团队从业经验，项目开发建设资金是否充裕，施工单位的施工能力，销售过程中，销售团队去化能力等。
  3）对于成本是多重因素组成，核心包括土地成本，施工成本（是结合产品类型，高层建筑和洋房，其施工成本因为结构差异而不同），《投资决策汇总表》毕竟是概预算性质，为决策做出参考，实际执行过程中有很大的差异是正常的。
  二、正常的房地产开发过程中，涉及到的税费3大税种：增值税及附加，土地增值税，企业所得税；另外还有印花税，契税、城镇土地使用税、房产税等小税种。《投资决策汇总表》如果是确定销售收入（总计）206,244万元是含增值税的情况下，计算出税费收入比6.92%，可能是偏低了。
  行业内，一般计税方法项目增值税税负率4.5%-5%左右，土地增值税税负率不低于5%-8%左右（需要结合普通住宅，非普通住宅，其它类型房产去分别计算），企业所得税不低于2%【如果（按照《投资决策汇总表》上反映的净利润率7.62%，考虑到所得税税率25%，意味着应该是7.62%×25%=1.96%）】。
      项目的资金成本是不可忽略的一项成本，还是需要看项目是否充裕的自有资金，如果资金有缺口，是否能够从外部融资？还是施工单位垫资完成等，如果是施工单位垫资完成，是项目的隐形资金成本，因为施工合同价格是包含垫资的资金成本，区别于非垫资施工的成本价格。外部融资，涉及到本金及市场的资金成本率，从而形成项目上直接的利息，目前房地产企业从金融机构融资的难度很大，几乎是中小型以下的房地产企业是不允许准入的。按照《投资决策汇总表》反映的银行贷款利息13,893万元，应该是做测算的人员仅仅是考虑各项费用会发生，并予以框算，实际是否贷款，从金融机构还是非金融机构贷款以及贷款本金，资金成本率，都是需要结合实际情况去考虑，该表上数据仅仅是概预算。